作者为原民生银行私人银行资深投资顾问，成交过私人飞机和豪宅，是大陆地区最资深私人银行投资顾问之一。本文纯属个人观点，不构成投资建议。

  根据2023年招商银行和贝恩联合发布的《2023年中国私人财富报告》，可投资资产在1000万人民币以上的中国高净值人群数量达316万人，中国净资产600万家庭有518万户，除港澳台是416万，其中六十岁以上者占比5%，50-59岁占比20%。银发经济已经成为未来二十年中国经济的重要赛道。目前北京上海中高端养老社区的市场供应远远不能满足市场需要，地理位置好交通便利的养老护理院床位一床难求床位。虽然床位价格不低但入住需要排队等候。某保险公司的某园，地处北京上海市郊一直在扩建中，仍不能满足现实需求，入住权保险已经从二百万涨到三百万。

  退休生活是人生最美好惬意阶段，当然要选择比较适合自己的养老方式。作者因为工作关系，频繁接触高净值人士，与客户交谈中常常论及养老话题。现就这个主题做一个分享，希望对关心养老的朋友提供一点帮助。

  养老方式主要有三种，居家养老、社区养老和机构养老。居家养老就是在原有住房养老，社区养老是选择附近街道的养老院，社区养老一般会得到社区和街道政府部分支持。社区养老院可星罗棋布穿插在城市住宅区，能够完全满足“一碗热汤”的距离，方便被家人照顾；机构养老则属于有实力的大规模的公司集团投资的一站式综合养老社区，一般就是我们听到的CCRC社区（Continuing Care Retirement Community，意为“持续照料退休社区”），机构养老区别于医院的照护模式，CCRC将老人按照自理能力分为三类，健康活力老人，需要协助的半失能老人，和完全失去自理能力的老人，CCRC主张老年人从健康时入住，给予老人提供全方位的医养服务，直至临终关怀的终身服务。它是集社交，娱乐，医疗，康复为一体的一站式综合服务，为入住者提供综合性妥帖的，全权委托式的老年服务。目前居家养老，社区养老和机构养老三种方式之比为90：7：3。只有机构CCRC养老方式才有可能大规模集约化提供最及时的陪伴式的综合医疗康养一体化服务，但经济原因永远是决策中一个硬约束条件，养老方式选择也不例外。

  哈佛大学一项研究长寿报告，长寿归因分析中，家族基因影响最重要，除基因之外，快乐心情和良好的人际关系为第一因素，还有良好的睡眠，适当的运动，良好的生活习惯三项因素影响寿命。良好的生活习惯指的是不抽烟，不贪酒，早睡早起，健康饮食等。CCRC的养老机构会组织各式各样兴趣小组，提供各种专业的活动场地，和花样繁多的活动以满足不同老人的维系快乐心情的需要，通过兴趣社交让老人心情舒畅地颐养天年。为老人良好的生活方式提供软硬件环境。

  目前老年人疾病致死率中，心血管病（脑梗心梗）排在第一，占36%，第二名才是癌症。而心梗脑梗黄金治疗时间是三小时以内，很多居家老人未能及时送到急救中心而在路上离开人世了。独居老人一旦在家发生小概率事件几乎不能得到及时的救助，后果不堪设想。2021年前任财政部长77岁独居老人金人庆，家中意外失火，夺取生命；我父亲一个老战友在干休所某天下午心梗身边没有人，傍晚发现时人已经走了。

  CCRC可以对护理人员提供更全面系统的培训和全过程护理监控，这是居家护理很难达到的。对失能老人护理是一整套科学的程序，不仅要记录出入量，翻身拍背，康复训练，插鼻饲管，打针，输液，通便都是技术活。显然CCRC社区的老人可以更便捷得到及时护理响应。居家老人一旦拔鼻饲管，电话求助护士上门插管往往不能及时赶到，老人被饿一顿是常有的事；对高龄失能老人来说规律通便极其重要，通便并不是腹部按摩和开塞露就可以解决问题的，需要专业的护理程序完成通便，最长三天老人必须通便。CCRC社区可以实现实时监控下的程序化和整体化的护理。一旦机器人护工出现，也一定会首先在CCRC社区中使用，并积累收集相关场景数据。

  机构养老的收费门槛不低，较高收费一个方面机构可以在经济上保持持续的较高那些水平服务，另一方面，客观上有一个过滤筛选的作用，保证入住者三观的接近和一致性。

  仅有少数超高净值人士会请私人医生和私人护士提供保驾护航式的伴随服务，更多的高净值人士还是会选择CCRC机构养老。选择养老社区时，

  首先，要选择强实力的CCRC养老机构。CCRC社区是一个需要大量投入，且回报周期长的项目。养老投资机构都明白，建造中高端养老社区是投资行为，而投资普通养老院是慈善行为，所以CCRC养老社区收费标准短期看不可能下降。市面上一些养老院只接纳活力老人而不能接收失能老人，也是IRR的考虑后的选择，有财力的机构才能持续后续投入，建立配套的护理院，递交CCRC标准的养老社区服务。因此机构选择非常重要。

  其二，CCRC养老社区的核心价值是医养服务，房地产物业仅仅是载体。持续完备的服务系统是养老机构的经济实力和运营水平决定的。综合服务体系中拼比的是后期服务。对高龄老人来说护理的作用和意义远大于治疗。重点考察服务体系的软能力而不是硬件设施。

  三，利用“配对交易”实现生活方式的套利。最简单地可以理解为在自己的资产配置资产池中，如果能找到两项相关的资产，通过卖其中一项，买另外一项，从中获取好处（可以认为是一种阿尔法来源），比如，通过卖出一套房产，而买入一项CCRC社区的权益，就可以剔除房地产相应持仓而仅“萃取”CCRC的服务价值项。这种卖出房地产，买入CCRC权益，获得综合服务，就是配对交易。房地产价格下跌趋势已经形成，但微观不同社区还会出现价格此起彼伏。（当资本和人口流入一个特定的地区，该地区的资本密度会上升，则房地产价格会被推高，反之，如果资本和人口从该地区流出，则该其房地产价格下跌。在一个长经济周期下行过程中，资本存量和人口存量会发生重新分布的运动，重新分布仍然会导致一个城市个板各个房地产价格变化，重新集中的社区价值将上升，而老龄化社会富有老人的相对集中，会驱动养老社区权益价格上升。提前锁定CCRC养老社区权益价值值得关注。

  一位上海籍在北京工作并退休的老年朋友，早年选择的北京某园养老社区，买了其对应的200万保险获得其养老院的入住权。正如上面所述北京和上海养老院床位都比较紧张，虽然理论上可以选择他们系统内部各地养老院，但实际操作上，向入住率高的养老院迁移并不容易（反方向比较容易）。该朋友的独生女在上海工作和发展，朋友想距离女儿更近，且有叶落归根回上海养老的想法。

  与朋友深入沟通后，发现一般活力老人在考虑养老问题上会有以下几项：1，希望距离子女不远。60能以上的长者能和子孙多见面是第一需求，这是人性。2，希望与自己的朋友圈子在一起。与多年老友谈天说地，一起老喝酒是人生快事。3，到医院的距离。随着年龄增加去医院的频次增加，医院比超市对老人更重要。4，交通方便。购物方便，出行方便。5，养老社区内各种兴趣活动齐全。

  理性分析后发现，只有第一条“距离子女近”是一个不受时间变量发生变化的好处。 得到子女的方便监护，随时间推移越来越重要，而其余 的2-5都是半失能以后老人不太需要 的。 随着年龄增加，老人的活动范围和朋友圈子都会快速缩小，到最终围着一张多功能床转，一般经历三四十年。 而最后十年，会缩小到社区院子内活动和散步，再缩小至房间内散步，90岁以后都懒着房间内散步甚至起身。 最终更多时间陪同老人的只能是护工和子女。

  在选择养老社区时，分配给以上五个因素不同的权重，按照总分高低排序。当然对不同的老人给予五项权重不同。为此我帮朋友初步选择了一家由上海大型国有公司集团建造的CCRC养老社区。该社区在距离上海虹桥交通枢纽西南，距离轨道交通17号线分钟，目前已经有上百位老人居住其中。琴棋书画室，健身房，私人影院应有尽有。因为是外地客人所以要选择距离虹桥高铁和机场通勤方便的社区。

  该养老社区匹配这位朋友需求的优点如下，二百万出头可以买到一个上海交通便利的养老社区永久会籍权益，且权益可以继承；回归上海，增加与女儿见面的次数；养老社区隔壁有经济型酒店；服务费用低于某园。以区块链技术确认使用权权益得到最大限度保障，国内独一无二。可以在其“权易宝平台”办理转让和继承手续。拎包即可入住。最近我还会试住几天，为我朋友收集该社区的一手信息。

  显然该养老社区不仅适合有子女在上海发展的北京退休者，还更为适合上海周边地区，愿意靠近上海子女的浙江和江苏的一批高净值人士。选择一个好的养老院落脚是较好性能价格比的解决方案。在上海买房不仅限购，而且像样的房子都在千万以上，而购入一个CCRC权益只需要三百万左右，对上海以外的城市卖掉一套房产，买入上海交通便利的养老社区，就是好的“配对交易”。比如宁波市的平均房在3-4万之间，卖出一套百平米的房产，可以置换成上海的养老社区的会籍权益，就是一个不错的解决方案。